Инвестиции
в доходные гаражи
БЛОК 1
ЗНАКОМСТВО СО СТРАТЕГИЕЙ
В настоящее время немало людей, которые хотят снять гараж не для стоянки автомобиля, а для других целей. Кому-то негде хранить сезонные шины и колёса (с одного автовладельца можно получить 1500 рублей за 4 месяца. А количество таких автовладельцев не ограничивается одним), кому-то нужно заниматься музыкой и для репетиций необходимо место. Также в гараже можно хранить мотоциклы или велосипеды. Велосипеды хранятся при плюсовой температуре, с подвешенными к потолку колёсами. В типовой гараж можно уместить до 70 штук. Оплата за хранение с каждого велосипеда может начинаться от 300 или 500 рублей в месяц. Хранение мотоцикла, соответственно, будет дороже.

Гараж можно сдавать посуточно, если он оснащён смотровой ямой или автомобильным ножничным подъёмником. Немалое число автолюбителей готовы ремонтировать свой автомобиль сами. С учётом всех бытовых расходов аренда гаража стоит от 600 рублей в сутки.

Обладая определёнными навыками, арендодатель может сам оказывать услуги по ремонту автомобиля. Мелкие услуги (тонирование стёкол, установка сигнализации) достаточно популярны и неплохо оплачиваемы.


Стратегия подходит тем, кто не может инвестировать в какую-то крупную недвижимость, а, например, есть какие-то небольшие деньги. Сейчас один гараж можно купить за 250 тыс. рублей.

Как там складывается математика?

Берется актив на перепродажу, следовательно, в следующем году человек, условно, за 400 тыс. руб. сможет его продать, потому что цены растут. Это связано и с амнистией, и с тем, что рынок подсократился.

Гаражная амнистия — упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. При этом собственник гаража не выкупает землю у государства или муниципалитета. Он получает её бесплатно, оформляет на свое имя или становится арендатором.

Гаражная амнистия действует с 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года.


Выгода: владельцы смогут узаконить свою недвижимость и, соответственно, распоряжаться ею. В случае, если земля понадобится государству для строительства жилья или дороги, собственник гаража получит компенсацию.
БЛОК 2
НЮАНСЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ГАРАЖИ
Инвестирование в доходных гаражи, как и любая другая стратегия, имеет как преимущества, так и недостатки.
ПЛЮСЫ:

  • Доступность. Гаражи доступны, приобрести их можно буквально за 150 000 рублей.
  • Бесспорно, такая недвижимость пользуется огромным спросом. Автомобилей становится все больше. Их где-то нужно хранить. Также в зависимости от сезона людям удобно хранить в гаражах определённые вещи.
  • Быстрая окупаемость.
МИНУСЫ:

  • Стоимость гаража может упасть.
  • При неправильном оформлении документации, возможен риск сноса
  • Гараж может перестать приносить доход по разным причинам, например, отсутствие времени у владельца, чтобы заниматься им.
В чем собственно заключается инвестиции в гараж? Самое простое, как и в случае с квартирами – это заработок на сдаче гаража в аренду. Но и тут можно сдавать по-разному.

Можно сдавать гараж в аренду обычным жильцам, которые не желают оставлять машину под окнами, и платить за платную парковку на улице тоже не хотят. Аренда гаража - это очень удобно. Машина всегда в укрытии и под замком, часто есть будка с охраной, в некоторых случаях даже камера. При необходимости арендатор может частично использовать гараж в качестве склада. Только при этом необходимо следить, чтобы гараж использовался по прямому назначению.

Сдавать в аренду гараж компаниям по ремонту и обслуживанию авто. Это уже больше напоминает коммерческую аренду. Сдавая в аренду свой гараж таким организациям, стоит быть готовым к тому, что здесь постоянно будет шумно (тут вопрос больше отношения с соседями), будет периодически толпиться народ.

Сдавать в аренду гараж под производство. Производство в гараже может быть самое специфичное – слесарные, столярные, кузнечные работы, обработка древесины, производство камня, плитки, и даже hand-made работа. Сам как то был в подобном гараже, это был большой гараж-бокс, расположенный в обыкновенном гаражном массиве. Половина площади занимал внушительный камнерезный станок, с большим количеством рабочего материала (т.е. камнями) и готовой продукции, а другую половину занимало парковочное место под машину.
БЛОК 3
КАК ВЫБРАТЬ ГАРАЖ
Ниже приведен алгоритм, который поможет соблюсти правильную последовательность действий от поиска гаража до его сдачи в аренду.
Поиск вариантов для инвестирования
-просматриваем интернет площадки, настраиваем фильтры, контролируем новые объекты,
-размещаем объявления в АГ,
-общаемся с председателями о должниках, получаем их контакты.

Если промониторить рынок, то можно обнаружить, что есть много людей, которым гаражи не нужны (пожилые люди, например, им это неактуально). Обратившись к председателю автогаражного строительного кооператива, обнаружится, что там есть такие члены кооператива, у которых есть задолженность по автогородку. Найдя этих людей, пообщавшись с ними, можно выкупить у них гаражи, либо непосредственно договориться с ними на управление этими гаражами. Так как задолженность гасилась с председателями маленькими суммами, непосредственно сам гараж можно было сдавать намного дороже.
Проверка качества гаража
-проводим внешний (в каком состоянии находится гараж) и внутренний осмотр,
-составляем примерную смету на ремонт (позволяет скинуть стоимость),
-проверяем наличие дополнительных опций (калитка, яма, верстак, свет, электричество, печка, чердак).

Важно наличие чек-листа, по которому всё проверятся. Также могут потребоваться специалисты, которые сделать оценку – провести проверку качества.
Проверка документов у АГ
-Наличие договора аренды на землю (во многих гаражестроительных кооперативах не очень организованна документация).
-Договор с энергоснабжающей организацией для АГ.
-Задолженность у собственника за ежегодные взносы, и электроэнергию.
Покупка гаража
-Оцениваем варианты, откуда взять деньги, выбираем оптимальный.
-Рассматриваем самые выгодные схемы.
Оформление
-Составляем договор.
-Пишем расписку за деньги.
-Проверяем долги по автогородку.
-Переоформляем гараж у председателя.
Доведение гаража до аренды
Провести:
-Внешний осмотр (решить, что требует ремонта).
-Внутренний осмотр, включающий в себя: состояние проводки; ворота (открыты/закрыты); стены, фермы, лаги, пол; электрический счётчик (электричество должно быть в полностью исправном состоянии); пожарный комплект или стенд; обновление покраски; исправность крыши.

Далее пишем свои контактные телефоны, услуги.
Поиск арендатора
-Размещаем объявление на площадках.
-Делаем объявление на доске АГ.
-Определяем ЦА.
-Определяем формат аренды долгосрочная, посуточная, почасовая.
Оформление договора аренды
Проверяем документы (проверяем гражданство):

-По приставам (проверять по базе).
-По судебным решениям (проверять по базе, чтобы не было никаких приводов).
-Прописка.
-Составляем Правильный договор аренды с депозитом и учитываем все нюансы аренды и ответственности (страховка, дополнительные услуги – расчистить гараж зимой от снега, вывоз вещей, дополнительное освещение).
-Подписываем акт передачи имущества.
-Передаем ключи.
Возврат гаража
-Проверяем состояние и целостность всего имущества.
-Составляем полный расчёт.
-Возвращаем депозит.
-Получаем ключи.
Выбранный гараж должен отвечать следующим требованиям:
1
Наличие свидетельства о собственности
99% ГСК существуют в Москве на птичьих правах и могут быть снесены в любой момент, потому что земля под ними принадлежит городу и договора аренды либо не существуют, либо краткосрочные. Свидетельство защищает вас и в крайнем случае (снос), вы получите компенсацию по кадастровой стоимости или даже по рыночной.
2
Расположение
Если мы говорим про Москву, лучше, чтобы гараж был в черте города и в шаговой доступности от метро. Нужно всегда тестировать спрос: какое местоположение востребовано
3
Наличие электричества (как минимум)
И минимум 3-5 киловатт на гараж. Желательно 380 вольт, так как это позволит сдавать гараж под производство и автосервис. Если электричество рассчитано только на лампочки, то в зимнее время вы не сможете отапливать помещение, что снизит цену аренды.
4
Относительный порядок с землей под гаражом
Идеальный вариант, когда есть долгосрочный договор аренды земли - лет на 25 или 49. Такое бывает, но редко. Договор обычно есть у председателя ГСК и он его показывает. Потенциальный риск возникает тогда, когда земельные отношения не оформлены. Практика показывает, что наличие свидетельства о собственности означает более-менее определенность с землей.
5
Отсутствие перспектив сноса в ближайшие несколько лет
Проверяется либо через изучение генплана застройки, либо можно написать в управу и (или) префектуру и в течение 30 дней получить от них ответ на электронную почту.
6
Небольшие ГСК
Этот критерий достаточно субъективен. Кому-то проще, если в ГСК 10-20 гаражей, чем 200-300. Выполнить этот критерий в ряде случаев сложно.
7
Капитальное строение
Речь о материале, из которого построен гараж. Это либо бетон, либо кирпич.
Есть также опциональные критерии
1. Высота гаража

Если сдаёте под автосервис, высота должна быть 3.8 - 4 метра. В противном случае не влезет подъемник.

2. Наличие смотровой ямы

В случае, если думаете сдавать под автосервис.

3. Превышение кадастровой стоимости над ценой продажи

Это всегда преимущество. Особенно, если кадастровая цена объекта выше на 40-50 и более процентов. Кадастровую стоимость можно по адресу пробить на сайте росреестра.

4. Возможность достройки 2-го этажа.

Это реализуемо, но не всегда. Зависит от местной архитектуры, соседей и других факторов.
Найти гараж можно на общедоступных интернет-сервисах: ЦИАН, Авито, Из рук в руки. Сначала нужно задать диапазон цен - от 200 до 400 тысяч рублей, затем от 400 до 600 тысяч и так далее. Гаражи со свидетельствами встречаются даже в низких ценовых нишах.
БЛОК 5
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И РИСКИ
Вопрос к эксперту:
Нужно ли согласие супруга/супруги на покупку гаража, как в недвижимости?
Наталья реутова:
Нет, согласие супруга или супруги на покупку гаража не нужно.
Вопрос к эксперту:
К какому типу относится стратегия (высокие риски, средние, низкие)?
Альберт Балтин:
Самый большой риск это то, что гараж снесут. Но, как я уже сказала, ни одного гаража: ни моего, ни моих инвесторов, не снесли. Я продолжаю покупать только в тех местах, в которых я уверена: где продлена аренда и, соответственно, сейчас, когда оформится гараж в собственность, даже если не дай бог с ним что-то случится, там выплачивают уже рыночную стоимость, а не кадастровую.