Инвестиции в недвижимость считают консервативным источником пассивного дохода. Выбирают из жилой и коммерческой.

В этой статье рассмотрим:
– различия недвижимости;
– стратегии инвестирования.

Цены на квартиры и нежилые помещения растут – за первое полугодие 2021 года прирост 23%. Люди каждого поколения задумываются – стоит ли инвестировать в недвижимость.

Различия недвижимости

Коммерческая недвижимость – объекты, используемые в торговой или производственной деятельности физические и юридические лица. Например:

– магазины;
– автомойки;
– гараж;
– рестораны;
– хостелы, бизнес-центры.

Жилая недвижимость – объекты, которые подходят для постоянного или временного проживания с возможностью регистрации. Например, земельные участки, здания и сооружения, в том числе недостроенные, которые невозможно переместить без ущерба.

Планируя инвестиции в недвижимость, необходимо понимать их различия.

• Тип эксплуатации
  Многоквартирный дом – коммерческая недвижимость, но до момента передачи в эксплуатацию. Когда все квартиры проданы, статус меняют на некоммерческий.

• Аренда
  Коммерческая недвижимость арендуется чаще, приносит большую прибыль. Поэтому ее стоимость выше жилой.
  Причина в том, что владельцы бизнеса не желают обременять себя покупкой помещения. Аренда позволяет предприятию быть мобильным и быстрее реагировать на изменения среды. Например, переехать в другой район.

• Размер прибыли
  Объект считается коммерческим, если прибыль от него поступает регулярно. Стоит ли инвестировать в недвижимость, если договор аренды планируют заключать на 2 месяца? Зависит от дальнейших действий вкладчика. Сдавать квартиру пару месяцев – не повод переводить ее в апартаменты. Доход должен поступать постоянно, только тогда объект приобретет статус коммерческого.

• Окупаемость
  Жилой фонд не окупается. Приобретение автосалона, гостиницы покрывает расход через определенный промежуток времени. Например, решение инвестировать в отель принесет доход через 5-7 лет.

Стратегии инвестирования

Применяют инвестиции в жилую недвижимость – комната, квартира, многоквартирный дом, строение.

Покупка строящейся квартиры с последующей перепродажей (апартаменты) – инвестирование в коммерческую недвижимость. Чтобы избежать возможных рисков, применяя данную стратегию, следует обратиться к риелтору.


Кейс от эксперта клуба Нины Акопян

В 2019 году купила апартаменты по акции: 20% средств внесла на момент подписания ДДУ, остальную часть – не позднее сентября 2021 года. Первый взнос – 1,17 млн руб. Полная стоимость – 5,85 млн руб. Остаток на сентябрь 2021 года – 4,68 млн руб. Приняла решение о продаже. Хотела сделать это оперативно, поэтому установила стоимость в 6,6 млн руб. Траты на работу застройщика, риелтора – 90 тысяч руб. Итог: забрала вложенные 1,17 млн руб., прибыль – 660 тысяч руб. За 14 месяц доход составил 56% годовых.


Апартаменты сдают в аренду, чаще всего, посуточно. Первый вариант – самостоятельно заниматься обслуживанием и поиском арендаторов. Второй – вложить деньги, передать контроль управляющей компании.

Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты:

✔ удобное месторасположение,
✔ выгодный вариант капитализации,
✔ высокий спрос на рынке,
✔ доступная сумма входа,
– нельзя использовать для личного проживания,
– процент по ипотеке выше, чем для жилого помещения,
– отсутствуют субсидируемые ставки.

У коммерческой недвижимости меньший срок окупаемости, а доход поступает от арендных платежей. Она менее востребована при повторной перепродаже. Сложности могут возникнуть с поиском арендатора. Квартира для семьи – это не инвестиция. Вклады в жилую недвижимость содержат меньше рисков.

Перед тем, как инвестировать в недвижимость, – определяем цель и капитал. Эти виды вложений приносят стабильный доход, но у каждого существуют правила управления и риски.